Contrato de Opción de Compra: Requisitos y Efectos
El contrato de opción de compra es un negocio jurídico atípico, esto es, carece de regulación expresa en nuestro Código Civil y es, en esencia, una modalidad de precontrato, una promesa unilateral aceptada.
Mediante el contrato de opción de compra, una parte, denominada concedente, otorga a la otra, denominada beneficiaria, el derecho exclusivo de decidir, dentro de un plazo determinado, si formaliza o no el contrato previsto pudiendo ejercer de forma unilateral esta facultad. El contrato habrá de celebrarse en un determinado plazo y en unas determinadas condiciones: las fijadas por ambas partes.
En este sentido, las partes pueden establecer los pactos o cláusulas que estimen oportunos, tanto respecto a la concesión de la opción, –así, la inscripción en el Registro de la Propiedad, el sometimiento a prórroga, o convenir un precio o prima por la opción, etc.–, como respecto a la compraventa configurada, modo de llevarse a cabo el pago, evicción, etc. En cualquier caso, para que un contrato de opción de compra produzca estos efectos es necesario que queden determinados la cosa – esto es, el inmueble – y el precio.
Para el concedente, antes del ejercicio de la opción, nacen ya obligaciones, consistente en la obligación de no disponer del bien ofrecido y mantener la oferta, sin que pueda retirarla durante el plazo estipulado para el ejercicio de la opción.
El contrato de opción de compra puede ser autónomo e independiente o ir unido a otro, generalmente de arrendamiento. En este último supuesto, el inquilino alquila una vivienda con la posibilidad de comprarla en un plazo determinado. En muchos casos, se pacta que parte o la totalidad del alquiler pagado se descuenten del precio final de compra. Sin embargo, también existen contratos donde las rentas no se computan o donde se paga una cantidad adicional por el derecho de opción.
El contrato de opción de compra es inscribible en el Registro de la Propiedad – artículo 14 del Reglamento Hipotecario – siempre que recaiga sobre bien inmueble, cumpla los requisitos generales para la inscripción de cualquier otro documento por el que se transmiten o modifiquen derechos sobre bienes inmuebles, y además con carácter especial cumpla los siguientes requisitos; – que exista convenio expreso de las partes para que se inscriba, – que conste estipulado precio para la adquisición de la finca, y en su caso el que se hubiere convenido para conceder la opción, – y que el plazo para el ejercicio de la opción no exceda de cuatro años.
Existe una especialidad para los contratos de arrendamiento con opción de compra en los que la ley admite que la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo de aquél, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tacita o legal, del contrato de arrendamiento.
El titular del derecho de opción puede ejercitar o no ejercitar la opción dentro de plazo. Si no hace uso de su derecho dentro del plazo convenido, pierde su derecho y salvo que otra cosa se haya convenido, el no ejercicio en plazo da lugar a la pérdida de la prima en caso de que se hubiera satisfecho.