Las Comunidades de Propietarios pueden prohibir los alquileres turísticos.
By Silvia Labat Casajust.
El Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo se ha pronunciado por primera vez sobre la reforma del régimen de propiedad horizontal, introducida en el Real Decreto-Ley 7/2019 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
En concreto, el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal (“LPH”) permite que se prohíba el alquiler turístico en una comunidad de propietarios si se alcanza una doble mayoría de 3/5, y ello ha sido confirmado por dos recientes sentencias del alto Tribunal (1232/2024 y 1233/2024) de 3 de octubre de 2024.
Desde la reforma del artículo 17 de la LPH mediante el Real Decreto-ley 7/2019, el apartado 12 establece que, para limitar o condicionar actividades como el alquiler turístico, se necesita el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios y cuotas de participación. También permite que, con la misma mayoría, se modifiquen los gastos comunes de las viviendas destinadas a esta actividad, siempre que el aumento no supere el 20%. Ahora bien, estas decisiones no tienen efecto retroactivo y no afectarían a las licencias turísticas otorgadas con anterioridad a su adopción.
Anteriormente, la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales mostraba interpretaciones contradictorias sobre si el término «limitar o condicionar» incluía la prohibición del alquiler turístico. Algunos consideraban que solo podían imponerse restricciones, mientras que otros permitían la prohibición total.
Las recientes sentencias del Tribunal Supremo han resuelto esta controversia, proporcionando claridad legal para las comunidades de propietarios al considerar que el artículo 17.12 LPH incluye la prohibición del ejercicio de la actividad de alquiler vacacional, puesto que limitar es sinónimo de prohibir.
La sentencia 1232/2024 analiza la intención del legislador en el Real Decreto-ley 7/2019, concluyendo que la prohibición del alquiler turístico está alineada con los objetivos de favorecer el arrendamiento residencial y facilitar el acceso a la vivienda. Las dificultades de los ciudadanos de acceso a una vivienda en régimen de alquiler y la necesidad de vivienda residencial son los motivos que emplea la Sala para justificar su postura. Señala que la voluntad del legislador es proclive a favor del arrendamientos residencial frente al alquiler turístico y que ello se justifica por las dificultades de los ciudadanos de acceso a la vivienda en régimen de alquiler, así como por haberse generado, en los últimos tiempos, un notorio incremento de las rentas y, consecuentemente, de los porcentajes de esfuerzo de los ingresos familiares para cubrir las necesidades de habitación. Añaden que el espíritu y finalidad de la norma propicia precisamente la interpretación de que la limitación de la actividad del alquiler turístico comprenda su prohibición.
Además, la Sala aclara que las restricciones al uso de la propiedad privada en comunidades, incluidas prohibiciones de actividades económicas, son compatibles con el artículo 33 de la Constitución Española, siempre que respondan a la función social de la propiedad, como evitar molestias y conflictos entre vecinos.
Por último, la sentencia destaca que la regla de la doble mayoría de 3/5 es una excepción a la unanimidad, facilitando la adopción de medidas que prohíban el alquiler turístico, sin que un solo propietario pueda bloquear estas decisiones. Considera que sería contradictorio someter la prohibición de los alquileres turísticos al régimen de unanimidad y sería tanto como hacerla imposible, ya que bastaría el voto en contra del propietario del piso en el que se pretende ejercer la actividad para impedirlo.
La decisión de un propietario de continuar con la actividad de alquiler turístico a pesar de una prohibición explícita de su comunidad puede llevar a consecuencias legales, las cuales pueden ir desde sanciones económicas hasta la posibilidad de que se solicite judicialmente el cese de la actividad turística en su propiedad. Es recomendable buscar asesoramiento legal para explorar las opciones y los derechos ante esta situación.