RÉGIMEN DE ALQUILER DURANTE EL ESTADO DE ALARMA.

RÉGIMEN DE ALQUILER DE VIVIENDA Y LOCALES DURANTE EL ESTADO DE ALARMA

Moratoria en el pago de rentas y situaciones de desprotección

Debido a la declaración del estado de alarma decretado a través del Real Decreto 463/2020, de 14 de Marzo, se suscitó la duda de la exigibilidad o no de las rentas de alquiler durante el periodo que se abría. Especialmente clara era la cuestión para los locales de negocio y las personas en situación de vulnerabilidad. Si bien actualmente tenemos dos Real Decreto-Ley que regulan estos aspectos, los mismos no fueron promulgados hasta semanas después de la declaración del estado de alarma por lo que hubo un periodo de incertidumbre en el que los abogados y otros profesionales tuvimos que buscar medios alternativos para quien realmente necesitaba el fraccionamiento de la renta o la moratoria de la misma.

No podemos afirmar que las medidas que aplica el Real Decreto sean las más oportunas, ni tan siquiera que hayan sido adecuadamente planificadas, pero eran necesarias puesto que ni en la Ley de Arrendamientos Urbanos, ni en el Código Civil se prevé causa alguna de exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o por la declaración de un estado de alarma. En un artículo anterior ya tratamos de la cláusula “rebus sic stantibus” que permitía en casos muy excepcionales la quiebra del principio de que el contrato sea Ley entre partes y suponía la modulación e incluso exclusión de las obligaciones contractuales si concurrían ciertos requisitos, pero ello implicaba dejar la cuestión en gran medida en manos del Juzgador.

Aun así las medidas en materia de arrendamiento no llegaron juntas. Las medidas relativas a arrendamientos de viviendas vienen reguladas en el Real Decreto 11/2020, de 31 de Marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 y las medidas relativas a arrendamientos de local de negocio vienen reguladas en el Real Decreto 15/2020, de 21 de Abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo.

1.- Real Decreto 11/2020 – Regulación de alquileres de vivienda.

Tal y como se detalla en la exposición de motivos del Real Decreto la finalidad de la presente norma es responder a la situación de vulnerabilidad en la que se hallan los arrendatarios de vivienda habitual como consecuencia de las medidas adoptadas debidas a la crisis sanitaria por el COVID-19.

El RD 11/2020 será de aplicación para todos aquellos arrendamientos regulados al amparo de la presente Ley de Arrendamientos Urbanos, es decir, quedan fuera del alcance de la norma aquellos arrendamientos de vivienda de renta antigua.

1. Situación de vulnerabilidad

Pero, ¿qué se entiende por estar en situación de vulnerabilidad?

Se encontrarán en dicha situación aquellas personas en las que concurran conjuntamente los siguientes requisitos:

1. a) Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados. En caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria. Con carácter general, se entenderá que este limite es de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), calculado actualmente en 537,84€/mes, y podrá ser aumentado por situaciones excepcionales como discapacidad en algún miembro de la unidad familiar.
2. b) Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos (electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios), resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

El modo de acreditar tal situación será mediante la presentación de los siguientes documentos ante el arrendador:

• En caso de situación de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestación por desempleo.

• En caso de cese de actividad en trabajadores autónomos, mediante certificado expedido por la AEAT sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

• Numero de personas que habitan en la vivienda habitual mediante libro de familia y certificado de empadronamiento.

• Titularidad de los bienes por nota simple del servicio de índices del Registro de la propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
• Declaración responsable del deudor relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económico

Es importante tener en cuenta que, si no se pudiera aportar alguno de los documentos anteriores bastaría con una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los motivos, siempre que estén relacionados con las consecuencias del Covid-19, que le impide tal aportación. Cuando finalice la situación de Estado de alarma, dispondrán de un mes para la aportación de la documentación que faltare.

1. Reducción o aplazamiento de la cuota

Para la aplicación de la reducción de la cuota o su aplazamiento se deberá atender a lo que regula la presente norma dependiendo de si el arrendador es pequeño propietario o grandes tenedores.

En el caso de que el arrendador sea un gran tenedor, entendiendo este como persona jurídica o física que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluidos garajes y trasteros, o de una superficie construida de más de 1.500m², se podrá escoger entre dos alternativas:

1. Reducción del 50% del alquiler durante el tiempo que dure el estado de alarma y cuatro meses posteriores a la finalización al mismo.
2. Aplazamiento del pago del alquiler durante el tiempo que dure el estado de alarma y las siguientes mensualidades siguientes, prorrogables mes a mes con un máximo de cuatro meses. Dicho aplazamiento no tendrá penalización alguna y las cantidades no devengarán intereses.

Todo ello siempre que no se hubiera llegado a un acuerdo voluntario entre las partes.

En el caso de que el arrendador sea pequeño propietario, para aplicar alguna de las medidas mencionadas se deberá llegar a un acuerdo entre las partes. Para ello, una vez recibida la solicitud el arrendador comunicará, en un plazo de 7 días, al inquilino si acepta o no aplicar las propuestas de aplazamientos o fraccionamientos e indicará posibles alternativas a las mismas. Si el arrendador no aceptara el acuerdo el inquilino tendrá la opción de acceder a un “programa de ayudas transitorias de financiación”.

¿Qué es el “programa de ayudas transitorias de financiación”?

Viene regulado en los artículos 9 y 10 del Decreto y su finalidad es ayudar al pago de las cuotas arrendaticias a todas aquellas personas que, por su situación de vulnerabilidad, no puede afrontarlas con sus ingresos.

El artículo 9 regula que, mediante acuerdo con el ICO, se desarrolle una línea de avales con cobertura total del Estado mediante la cuál las entidades bancarias puedan ofrecer cobertura financiera para hacer frente a los gastos de vivienda sin ningún tipo de interés ni gasto por el préstamo y con un plazo de devolución de hasta 6 años.

Por otro lado, el artículo 10 recoge un nuevo programa de ayudas al alquiler denominado “Programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de la vivienda habitual” y va dirigido a quienes no puedan acogerse al plan de ayudas anterior debido a que no podrían hacer frente a la devolución de los préstamos concedidos. Esta ayuda cubrirá hasta el 100% de la renta arrendaticia o, en su caso, de hasta el 100% del principal e intereses del préstamo que se hubiera suscrito para satisfacer el pago de dicha renta.

1. Prórroga extraordinaria del contrato de arrendamiento.

Aquellos contratos de arrendamiento sujetos al presente Decreto podrán prorrogarse por un plazo máximo de 6 meses, siempre que dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor del Estado de alarma por el RD 463/2020, de 14 de Marzo, hasta dos meses después de la finalización del mismo finalice el periodo de prorroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 o prórroga tácita del artículo 10.1 de la Ley 29/1994. En este periodo extraordinario seguirá vigente el contrato de arrendamiento con los términos y condiciones que ya estaban en vigor salvo que se pacten otros distintos por las partes.

1. Procedimientos de desahucio.

El artículo 1 del Real Decreto establece que, en caso de que el arrendatario se halle en una situación de vulnerabilidad causada como efecto del Covid-19 y ello le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para su núcleo familiar podrá solicitar la suspensión extraordinaria del acto de lanzamiento. Esta circunstancia será comunicada por el Letrado de la Administración de Justicia a los servicios sociales competentes y se iniciará una suspensión extraordinaria del acto de lanzamiento.

Si no hubiera fecha señalada para el lanzamiento, por no haber transcurrido el plazo del artículo 440.3 o por no haber celebrado vista, se suspenderá el plazo o vista por un periodo máximo de 6 meses desde la fecha de entrada en vigor de la presente norma.

1. Algunas cuestiones sin resolver.

Aún así, después de todo lo expuesto, el presente Real Decreto deja aún algunas lagunas frente a los arrendamientos que no consigue clarificar.

Un claro ejemplo de ello lo podemos apreciar en el caso de los contratos de arrendamiento de pisos o habitaciones de estudiantes.

Las continuas prórrogas del estado de alarma condujeron a la suspensión de las clases presenciales y, por ello, la no necesidad del estudiante de permanecer en la vivienda alquilada para tal uso. Sin embargo, nada se dilucida en la norma de cómo proceder a la finalización del contrato por estas causas. Es por ello que, en este aspecto deberemos seguir remitiéndonos al contrato firmado y las posibles negociaciones que se puedan alcanzar con el arrendador.

2.- Real Decreto 15/2020 – Regulación de alquileres de locales.

El presente Decreto será de aplicación para los autónomos y pymes arrendatarios en arrendamientos de uso distinto al de vivienda al amparo de la Ley de Arrendamientos Urbanos siempre que se cumplan los requisitos que señala el artículo 3.

1. a) Contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por un autónomo:

• Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
• Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
• En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

1. b) Contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una pyme:

• Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.
• Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
• En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

El modo de acreditar dicha situación será mediante la presentación de una declaración responsable en la que se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75% en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior, es decir, 2º trimestre de 2019.

1. Reducción o aplazamiento de la cuota

Al igual que el Decreto anterior, la norma hace una diferenciación clara entre si el arrendador es un gran tenedor o pequeño tenedor.

En el caso de que el arrendador sea un gran tenedor, que recordemos que será aquel que sea titular de diez o más inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida superior a 1.500m² el inquilino podrá solicitar una moratoria por el periodo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes, con un plazo máximo de 4 meses. El plazo que tiene para solicitarla es de un mes desde la entrada en vigor del presente Real Decreto-Ley y deberá ser aceptada por el arrendador.

El pago de las cuotas aplazadas se realizará de modo fraccionado por un periodo de 2 años a partir de la finalización del estado de alarma o de los 4 meses posteriores si se hubiera pedido la prórroga.

En el caso de que el arrendador sea un pequeño propietario se deberá llegar a un acuerdo por las partes, tal y como sucedía en los arrendamientos de vivienda. Si este acuerdo fuera positivo, señala la norma que podrá hacerse uso de la fianza cobrada al inicio del contrato y ésta será repuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo.

Sin embargo, si el acuerdo fuera negativo, en este caso la norma no se pronuncia al respecto para aportar ayudas económicas tal y como sucedía en el otro Real Decreto ni remite a las ayudas ya mencionadas para los inquilinos de viviendas.

En suma, un conjunto de medidas oportunas, ya que era preciso articular un régimen que permitiese a los inquilinos y propietarios atenerse a un esquema de transitoriedad, pero insuficiente e improvisado. Algo especialmente notable cuando se trata de una situación que era evidente desde finales del mes de Febrero que podía darse en cualquier momento y que, por lo tanto, exigía de una regulación y aprovisionamiento para los implicados.