Desahucio por falta de pago: proceso de ejecución y plazos en España
El desahucio por falta de pago es una de las situaciones más habituales en el ámbito del arrendamiento urbano en España. Se produce cuando el inquilino incumple su obligación principal: el pago de la renta o de cantidades asimiladas, como suministros o gastos pactados en el contrato.
Para propietarios y arrendadores, conocer con precisión el proceso judicial de desahucio y sus plazos resulta fundamental para tomar decisiones eficaces y minimizar el perjuicio económico. Al mismo tiempo, para los arrendatarios es clave entender las consecuencias legales del impago y las opciones disponibles para evitar la pérdida de la vivienda o del local.
A continuación, se analiza de forma clara y práctica cómo funciona el procedimiento de desahucio por falta de pago conforme a la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) y la normativa vigente en España.
¿Cuándo procede el desahucio por falta de pago?
El desahucio por falta de pago puede iniciarse cuando el inquilino:
- Deja de abonar la renta mensual
- Incumple el pago de cantidades asimiladas (IBI, comunidad, suministros si están pactados)
- Acumula una deuda, aunque sea de una sola mensualidad
La base legal se encuentra en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que permite al arrendador resolver el contrato por impago.
Es importante tener en cuenta que no es necesario que la deuda sea elevada: un solo mes impagado habilita al propietario a iniciar el procedimiento.
Inicio del procedimiento: la demanda de desahucio
El proceso comienza con la presentación de una demanda de desahucio ante el Juzgado de Primera Instancia correspondiente al inmueble.
Esta demanda suele acumular dos acciones:
- Acción de desahucio (recuperación de la posesión del inmueble)
- Reclamación de cantidad (rentas impagadas y otras deudas)
Una vez admitida a trámite, el juzgado dicta un decreto de admisión que incluye información clave para el inquilino.
Requerimiento al inquilino
El arrendatario recibe una notificación en la que se le concede un plazo de 10 días hábiles para:
- Pagar la deuda (enervar la acción)
- Desalojar voluntariamente el inmueble
- Formular oposición (si considera que no debe la cantidad reclamada)
Si el inquilino no realiza ninguna de estas acciones, el procedimiento continúa automáticamente.
La enervación del desahucio
Uno de los aspectos más relevantes del procedimiento es la posibilidad de enervar el desahucio, es decir, paralizarlo mediante el pago de la deuda.
¿Cuándo es posible?
El inquilino puede enervar el desahucio si:
- Paga la totalidad de la deuda dentro del plazo de 10 días
- No ha enervado anteriormente el contrato
- El arrendador no ha requerido el pago de forma fehaciente (por ejemplo, burofax) con al menos 30 días de antelación a la demanda
Si se cumplen estos requisitos, el procedimiento se archiva y el contrato sigue vigente.
Señalamiento de fecha de lanzamiento
Una de las características del procedimiento actual es que, desde el inicio, el juzgado fija:
- Fecha de juicio (si hay oposición)
- Fecha de lanzamiento (desalojo)
Esto agiliza el proceso y evita dilaciones innecesarias.
Si no hay oposición, no se celebra juicio y se mantiene directamente la fecha de lanzamiento.
Fase de ejecución: el lanzamiento
El lanzamiento es el acto mediante el cual se recupera la posesión del inmueble. Tiene lugar en la fecha fijada por el juzgado, con la intervención de la comisión judicial.
Si el inquilino no ha abandonado voluntariamente la vivienda o local, se procederá al desalojo.
En este punto, el propietario puede volver a disponer del inmueble.
Plazos del procedimiento de desahucio
Aunque pueden variar en función del juzgado y la carga de trabajo, los plazos orientativos son:
- Admisión de la demanda: 1 a 2 meses
- Plazo de respuesta del inquilino: 10 días hábiles
- Señalamiento de lanzamiento: entre 2 y 6 meses desde la demanda
En total, un procedimiento de desahucio por falta de pago puede resolverse aproximadamente entre 3 y 8 meses, aunque en la práctica puede alargarse en determinados partidos judiciales.
Situaciones especiales: vulnerabilidad del inquilino
En los últimos años, la normativa ha introducido mecanismos de protección para inquilinos en situación de vulnerabilidad.
Cuando el juzgado detecta indicios de vulnerabilidad, puede:
- Suspender temporalmente el procedimiento
- Dar traslado a los servicios sociales
Estas suspensiones están reguladas por normativa extraordinaria y pueden afectar a los plazos del lanzamiento.
Importancia de una estrategia legal adecuada
Aunque el procedimiento de desahucio está regulado de forma relativamente clara, su correcta tramitación requiere:
- Redacción precisa de la demanda
- Cálculo exacto de la deuda
- Gestión adecuada de notificaciones
- Anticipación a posibles oposiciones o incidencias
Un error en cualquiera de estos aspectos puede retrasar significativamente la recuperación del inmueble.
Además, en muchos casos resulta recomendable realizar un requerimiento previo de pago para evitar la enervación y reforzar la posición del arrendador.
Preguntas frecuentes sobre el desahucio por falta de pago
¿Cuánto tiempo tarda un desahucio en España?
De forma orientativa, entre 3 y 8 meses, aunque puede variar según el juzgado y las circunstancias del caso.
¿Se puede evitar el desahucio pagando la deuda?
Sí, mediante la enervación, siempre que se cumplan los requisitos legales y se realice dentro del plazo de 10 días desde la notificación.
¿Es necesario abogado y procurador?
Sí, para interponer una demanda de desahucio es obligatorio contar con abogado y procurador.
¿Qué ocurre si el inquilino no responde a la demanda?
El procedimiento continúa sin oposición y se ejecuta directamente el lanzamiento en la fecha señalada.
¿Puede suspenderse el desahucio?
Sí, en casos de vulnerabilidad acreditada, el juzgado puede acordar la suspensión temporal del procedimiento.
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