Reclamación de daños por filtraciones y humedades entre vecinos: qué hacer y cómo reclamar
By: Javier Rovira Torres
Las filtraciones y humedades entre vecinos son una de las causas más frecuentes de conflicto en comunidades de propietarios y edificios residenciales. Techos con manchas, paredes desconchadas, moho persistente o daños estructurales no solo afectan a la habitabilidad de la vivienda, sino que generan dudas jurídicas relevantes: ¿quién es responsable?, ¿a quién hay que reclamar?, ¿qué pruebas son necesarias?, ¿cuándo responde la comunidad y cuándo el vecino?
Desde el punto de vista legal, estos supuestos tienen una solución clara, pero exigen un análisis preciso del origen del daño, del régimen de propiedad horizontal aplicable y de la vía de reclamación más adecuada. Actuar sin este análisis previo suele derivar en reclamaciones fallidas, dilaciones innecesarias o asunción de costes que no corresponden.
En este artículo abordamos cómo plantear correctamente una reclamación de daños por filtraciones y humedades, qué opciones ofrece el Derecho civil español y qué pasos resultan determinantes para proteger los derechos del propietario afectado.
Filtraciones y humedades: una cuestión de responsabilidad civil
Desde el punto de vista jurídico, las filtraciones y humedades generan una responsabilidad por daños cuando existe una relación directa entre una acción u omisión y el perjuicio causado en otra vivienda.
La clave no está en la existencia del daño —habitualmente evidente— sino en determinar su origen y, con ello, identificar al responsable. Solo a partir de ese momento puede articularse una reclamación sólida, ya sea extrajudicial o judicial.
En términos generales, la responsabilidad puede recaer en:
- Un vecino propietario
- La comunidad de propietarios
- Un tercero (empresa de mantenimiento, constructora, aseguradora)
¿Quién responde según el origen de la humedad?
Filtraciones procedentes de una vivienda privada
Cuando el daño tiene su origen en elementos privativos —por ejemplo, una tubería interior, un baño mal impermeabilizado o una terraza de uso exclusivo— la responsabilidad corresponde al propietario de la vivienda causante.
En estos casos, el vecino afectado puede reclamar:
- La reparación del origen de la filtración
- La indemnización por los daños materiales sufridos en su vivienda
- En determinados supuestos, los gastos derivados (peritajes, reparaciones provisionales, etc.)
Humedades derivadas de elementos comunes
Si la causa se encuentra en elementos comunes del edificio —cubiertas, bajantes generales, fachadas, patios, forjados o conducciones comunitarias— la responsabilidad recae en la comunidad de propietarios, conforme a la Ley de Propiedad Horizontal.
Aquí es esencial acreditar que el daño procede efectivamente de un elemento común y no de una instalación privativa, algo que suele requerir informe técnico especializado.
Supuestos mixtos y responsabilidad compartida
No es infrecuente que existan causas concurrentes, por ejemplo, una bajante comunitaria defectuosa agravada por una instalación privada en mal estado. En estos casos puede plantearse una responsabilidad compartida, lo que exige una estrategia procesal especialmente cuidadosa.
Pasos clave para reclamar con éxito
1. Comunicación inmediata del daño
El primer paso debe ser siempre comunicar el daño por escrito, tanto al vecino presuntamente responsable como al presidente o administrador de la comunidad, dejando constancia de la fecha y naturaleza de los daños.
2. Acreditación del origen: el informe pericial
La prueba determinante en este tipo de reclamaciones es el informe pericial. Un técnico cualificado debe:
- Identificar el origen exacto de la filtración
- Determinar si el elemento es privativo o común
- Valorar económicamente los daños
Sin este informe, la reclamación queda gravemente debilitada.
3. Reclamación extrajudicial
Antes de acudir a los tribunales, es recomendable formular una reclamación extrajudicial formal, reclamando la reparación del origen y la indemnización correspondiente. En muchos casos, esta vía permite activar seguros y resolver el conflicto sin litigio.
4. Vía judicial: cuándo es necesaria
Si la reclamación amistosa no prospera, puede interponerse demanda civil por responsabilidad extracontractual o, en su caso, por incumplimiento de las obligaciones derivadas de la propiedad horizontal.
La correcta determinación del demandado (vecino, comunidad o ambos) es crucial para evitar desestimaciones.
Qué daños pueden reclamarse
En una reclamación por filtraciones y humedades pueden incluirse:
- Daños materiales en techos, paredes, suelos y mobiliario
- Costes de reparación y pintura
- Honorarios de peritos
- Daños continuados mientras persista la filtración
- En supuestos excepcionales, daños por pérdida de uso de la vivienda
Todo daño debe estar debidamente acreditado y cuantificado.
Plazos para reclamar
El plazo de prescripción general para reclamar daños es de un año, computado desde que el perjudicado conoce el alcance definitivo del daño y su causa. En humedades persistentes, el cómputo puede generar controversia, por lo que conviene actuar sin demora.
Importancia del asesoramiento jurídico especializado
Las reclamaciones por humedades parecen sencillas, pero suelen complicarse por:
- Informes contradictorios
- Conflictos entre seguros
- Dudas sobre la legitimación pasiva
- Defectos en la prueba
Un enfoque jurídico adecuado desde el inicio evita procedimientos largos y costosos y aumenta significativamente las posibilidades de éxito.
Preguntas frecuentes sobre filtraciones y humedades entre vecinos
¿Puedo reclamar aunque el vecino no reconozca el origen del daño?
Sí. La clave es acreditar técnicamente el origen mediante peritaje independiente.
¿Debo demandar al vecino o a la comunidad?
Depende del origen del daño. Demandar a quien no corresponde puede provocar la desestimación de la demanda.
¿Es obligatorio intentar un acuerdo previo?
No es obligatorio, pero sí altamente recomendable para ahorrar tiempo y costes.
¿El seguro del hogar cubre estos daños?
En muchos casos sí, pero la cobertura depende de la póliza y no elimina la responsabilidad legal del causante.
¿Qué ocurre si la humedad persiste en el tiempo?
Puede reclamarse por daños continuados y exigir la reparación definitiva del origen.
¿Necesita asesoramiento legal en esta materia? En Martín & Parés Abogados le ofrecemos
un análisis personalizado de su situación y una respuesta jurídica adaptada a su caso.
Puede contactar con nosotros a través del correo electrónico info@martinpares.com, o bien
por teléfono a nuestra oficina de Madrid 910 888 452, o de Barcelona 931 164 108.